Pese a impacto de pandemia, BTG Pactual busca levantar un millón de UF para nuevo fondo inmobiliario

Un total de un millón de UF es lo que busca levantar la gestora BTG Pactual para un nuevo fondo de inversión enfocado en el mercado inmobiliario. Se trata del vehículo Fondo Financiamiento Inmobiliario Preferente y que, tal como lo señala su nombre, utiliza el mecanismo de capital preferente para financiar proyectos inmobiliarios con menor riesgo del que se asocia tradicionalmente a este segmento. “Se trata de un tipo de estructura en la que BTG ha tenido éxito en los últimos tres años, pese a un escenario marcado por imponderables, como la crisis social y sanitaria”, dice Juan Pablo Andrusco, portfolio manager del fondo.

Apostando a una recuperación del mercado inmobiliario tras la fuerte crisis que ha tenido durante la pandemia, los gestores buscan levantar un millón de UF (unos US$ 41 millones) para invertir en una cartera diversificada de proyectos de vivienda ubicados en ciudades a lo largo de todo Chile, en mercados consolidados y principalmente de primera vivienda. «Si bien 2020 fue complicado, a partir del segundo semestre del año pasado las ventas comenzaron a repuntar, llegando hoy a niveles similares a los de un año normal, de la mano de tasas hipotecarias que siguen siendo muy atractivas para los compradores, mientras que las inmobiliarias están en búsqueda de capital para poder reactivar proyectos que se han visto retrasados o pospuestos», dice Andrusco. Por esto, añade, la coyuntura actual del mercado es ideal para este tipo de inversión.

«Dada la duración acotada de este tipo de financiamientos -entre 24 y 36 meses, plazo suficiente para que el proyecto inmobiliario logre concluir- se trata de un fondo corto, que tendrá un periodo de inversión máximo de 18 meses y que al cabo de cuatro años habrá devuelto la totalidad del capital invertido», dice Andrusco.

Dado que se trata de un fondo de capital preferente, su estructura difiere a la de los tradicionales fondos inmobiliarios. «Se establece como colateral una promesa de compraventa por una porción de casas o departamentos del proyecto con un descuento atractivo -en torno al 30%-, a lo que se le suma una póliza de seguro de fiel cumplimiento de contrato en favor del fondo, que garantiza el capital invertido en caso de un siniestro», comenta Andrusco. Añade que adicionalmente, sólo invertirán en proyectos que ya cuenten con permisos de edificación aprobados, lo que ayuda a acotar significativamente el riesgo de la inversión.

«Vemos que el mercado sigue teniendo interés por los activos alternativos, pero al mismo tiempo hay una búsqueda de tasas atractivas, en un mundo con tasas en niveles cercanos a cero para la renta fija y los inversionistas, además, quieren evitar que el capital esté retenido mucho tiempo, buscan duración corta, sumado a la búsqueda de inversiones en UF dado el riesgo inflacionario», comenta el portfolio manager del fondo.

Según el reglamento interno del fondo, el vehículo tiene un valor cuota inicial de $10.000 en sus cuatro series A, B, I y BTGP. En cuanto a los requisitos de ingreso, el documento establece que en el caso de la serie B los aportes deben ascender a un monto superior a $290 millones, mientras que la serie I el monto total debe ser superior a $1.450 millones. La serie A no posee requisitos especiales.

La remuneración fija anual del fondo, no rescatable, para la serie A corresponde a 1,428% del promedio entre el valor del patrimonio de la serie al cierre del mes y el valor del patrimonio de la misma serie del mes anterior. Mientras que para la serie B es de 1,19% del promedio de las mismas variables y en el caso de la serie I de 0,952%.