Refracciones
N°27 | Silencio: Entre el refugio y la indiferencia
Update Fondo de Inversión Renta Residencial
En este BTG Webinar revisamos el mercado multifamily y los resultados del primer semestre de 2023 del Fondo de Inversión Renta Residencial.
Hace 2 años
Rendimiento y valoración del fondo
El fondo BTG Pactual Renta Residencial cuenta con una cartera diversificada de 4.700 departamentos en Santiago, con un 15% de participación en el sector multifamiliar y un descuento del 15% sobre su valor actual de 43 UF/m² en comparación con el precio de mercado de 66 UF/m², indicando una subvaloración del 30%.
La relación deuda-capital del fondo es 50:50 entre deuda amortizable y bullet, con una duración de 7 años y un rendimiento del 4,2%, y el próximo vencimiento de la deuda es en diciembre de 2024, con $760.000 en deuda pendiente.
Desafíos operativos y económicos
La tasa de vacancia del fondo ha aumentado al 10% debido a las dificultades económicas del sector de ingresos medios, con el 40% de las salidas debido a problemas económicos y el 19% restante por cambios de ciudad o tipo de departamento.
Los gastos operativos del fondo han disminuido un 10% en el último año, a pesar del impuesto IVA sobre servicios, gracias a medidas de reducción de costos y mejoras de eficiencia.
Eficiencia en la gestión
La tasa de recuperación del fondo es del 99% a 30 días y del 96% a 90 días, con multas por pagos atrasados, indicando una alta eficiencia de cobro y un bajo nivel de morosidad.
La composición de la cartera del fondo está diversificada en 12 edificios en 3 comunas de Santiago, con un alto nivel de ocupación del 86% a agosto de 2023.
Perspectivas futuras y estrategias
La tasa de ocupación neta del fondo ha mejorado en los últimos meses, con una tendencia positiva entre nuevos alquileres y vacantes, y la administración es optimista de que esta situación se revertirá en el futuro.
El ratio de cobertura de deuda del fondo es de 1,8, indicando una situación holgada para el pago de deudas, incluso en tiempos de alta vacancia y baja ocupación.
El fondo está explorando otros sectores residenciales como suites para personas mayores y residencias estudiantiles, además de buscar activamente nuevas oportunidades de inversión en el sector multifamiliar.
La distribución de dividendos del fondo no se ha visto afectada por el reciente aumento de la vacancia y el ratio de cobertura de deuda, pero podría necesitar reducirse si la tasa de vacancia continúa aumentando significativamente.
