La ley de productividad amplió el límite de las AFP para invertir en estos instrumentos, lo cual podría impactar sus valores.
Tras algunos años de crecimiento lento, durante 2017 el rally del mercado bursátil nacional -particularmente en renta variable-, ha reportado importantes beneficios para inversionistas institucionales, como las AFP.
Pero a partir de noviembre habrá una nueva herramienta, que les permitirá diversificar y, eventualmente, maximizar sus rentabilidades. La ley de Productividad permitiría a las AFP concretar inversiones con un piso de 5% del total de activos administrados y un techo de 15% en activos alternativos. La propia Superintendencia de Pensiones ha estimado que podría llegar a invertir hasta US$ 26.483 millones en este tipo de instrumentos.
Actualmente, los límites que tienen las AFP para invierte en real estate no las favorece, al competir con otras clases de activos como, por ejemplo, private equity, y con límites bastantes restrictivos.
Entonces, considerando también los buenos fundamentales del activo, como la posición de Chile en su ingreso per cápita en comparación a sus pares de la región, el bajo endeudamiento del país, junto a su estabilidad económica e institucional, la pregunta que surge es: ¿qué oportunidades representa dicha ley?
Cuando los institucionales invierten de manera más activa en esta clase de activos, hacen que sea un mercado más desarrollado, lo que podría impactar a las tasas en que éstos se transan.
De hecho, los institucionales del mundo desarrollado tienen una exposición a real estate en torno a un 9% de sus activos administrados, mientras en el caso de Chile las AFP tienen una exposición inferior al 1%.
Las tasas de descuento con que se transan los activos inmobiliarios en Chile son considerablemente más generosas en comparación a países desarrollados.
En efecto, analizando el mercado de oficinas en distintos países, el spread entre las tasas de descuento con que se transan estos activos versus las tasas reales a 10 años de bonos del Banco Central, Chile gana en promedio sobre 200 bps al compararlo con países desarrollados.
Vemos aquí una oportunidad para quienes hoy están invertidos en esta clase de activos ya que podría ver una compresión de tasas, que se traduciría en una ganancia de capital.
El auto es gerente de inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Chile Asset Management
Pedro Ariztía.
